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实木地板要倒地皮吗,近2亿套房“空置吃灰”,为何房价还在死撑?黄奇帆终于说了实话_房产资讯

互联网 2021-02-25 01:42:06

受“有房才有家”和“买房造富”等思想的影响,过去十年,国人买房投资的热情只增不减。叠加地方对土地财政的过度依赖,以及开发商、投资炒房客疯狂炒作,房地产市场也迎来前所未有的狂飙式发展。

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仅仅10年时间,全国房子均价由三千多一平,飙涨到近万元一平,国人的购房成本大幅增加。5年前,50万还能在二线城市全款“随便选”,但是现在,放眼全国,50万恐怕连一套像样的房子的首付款都不够。

买房问题一直困扰国人,究其根本原因还是,房价过高,在很多人的印象中,房价一直都是“只涨不跌”的存在,而且其涨幅远远高于居民的工资收入增幅。打个简单的比方:一个人,工资收入每年每月上涨500,合计每年只有6000元。但是房价每平上涨500,一套100平的房子,那就是5万元。这个涨幅差距下,国人靠工资收入买房,难度只会越来越大。

那么过去二十多年,房价何以能做到“只涨不跌”?经济学家给出的答案是,房子严重稀缺。“供不应求”的局面下,房价只会越来越高,尤其是一二线城市,土地有限,新房供应有限,但是人口在持续增长,购房需求也在逐年增加,房价很难下跌。

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时至今日,很多地方的房价依然在上涨,果真是我们的房子建设的还不够吗?事实真相并非如此。

西南财大、央行报告、链家大佬、潘石屹/100007">潘石屹/100007">潘石屹/100007">潘石屹等均步调一致认为:房子并非不够住,有近2亿套房每年都在“空置吃灰”

西南财大:西南财大18年第三季度的报告显示,真正的刚需只有15.1%。报告说得很明确,现如今的楼市已经不是真正服务于刚需,而是投资炒作者的天下。再早之前,财大的数据显示,中国的空置房屋已经高达2亿套(全国各类房产总和是近8亿套,按照空置率25%计算,空置房屋数量大约2亿套),我国城镇地区住房空置率为25.4%,;商品房的空置率已高达26.6%,一线城市的住房空置率为16.8%,二线城市的住房空置率为25%,三四线城市的住房空置率高达30%。

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央行报告:2020年4月份,央行发布城镇居民调查报告显示,中国居民家庭平均拥有住房数量高达1.5套,住房自有率更是达到惊人的96%,其中四成家庭至少拥有2套房。此外,城镇家庭户均总资产高达317万,居发达国家水平。

链家大佬左晖/108851">左晖/108851">左晖/108851">左晖:中国在四五年前就不缺房了,房地产最大的问题是分配不均,极少部分人掌握着绝大多数房产,不住也不出租。中国大概有2亿套房常年在“空置吃灰”的状态下涨价升值。

地产大佬潘石屹/100007">潘石屹/100007">潘石屹/100007">潘石屹:不是房子不够住,而是投机炒作房地产的行为太猖獗。个人、企业、开发商等均惦记着囤房。建10套房子,有3套是空置浪费的,房子建再多也不够用。

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综上所述,结论已经非常清楚:其实从2018年开始,中国早已告别房屋短缺的时代。结合空置率和大量开发商手里的土储和未售房源,初步判断我们至少有2亿套房子是处于“空置吃灰”的状态。

那么问题来了,房子既然早已严重过剩,为何房价还在死撑不降?尤其是很多“三无”的三四线城市,房价按照供需理论、按照基本面支撑,早该下降了。为何还能做到“保持稳定”,有些城市甚至可以做到在“毫无支撑”的情况下继续缓慢上涨呢?

“国宝级”房地产、经济学专家黄奇帆2019年在一场重要论坛上仅用14字就“戳破”了真相:炒高房价的主要动力就是炒地皮。不得不说,这一次黄奇帆终于说出了实话!

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此话确实不假,过去这些年我们总是有一个认知误区,觉得房价是炒房客一手推高的,不可否认,楼市确实有炒房客的身影,但按照胡润统计的数据显示,其实我国的炒房客比例并不高,只有不到5%。把推高房价的“重罪”强扣在炒房客的头上,显然不妥。

到底谁才是推高房价的“罪魁祸首”?黄奇帆尖锐发声的才是实情:过去这些年房价不断上涨,其实说白了就是土地价格的不断上涨――房子的建安成本顶天了只有3000元一平,一线动辄五六万一平的房价,其中地价就占了60%,刨去管理、税费、营销等费用,其实开发商最后建成卖出的利润空间也不过10%。房价利润的大头被谁拿走了,我不说大家也都心知肚明。

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高房价的真相被“戳破”,那么未来到底该采取何种措施有效降房价呢?黄奇帆也开出了“药方”:控房价的根本就是决不允许“炒地皮”。一方面,要严格约束开发商的炒地行为,做到两点即可:第一,制定新规,直接规定房企买地必须使用自有资金,即限制房企的银行贷款。黄奇帆直言,过去这些年,开发商拿地实际上背后都“背个银行”,开发商需要100亿元,银行就拿100亿元,需要200亿,银行就拿200亿元,那么‘地王’、炒房等现象就是怎么来的;第二,杜绝“囤地捂地”不开发的行为。对开发商的土地开发严格监管,拿地后在规定时限内,国家有权再收回土地;另一方面,从根本上扭转供地不足现象。各大城市未来不仅要加快供地节奏,更要研究制定可行的节约土地、有效利用土地的政策。

无独有偶,周天勇教授也曾经愤怒发问:地价这样涨,房价能控制得住吗?在他看来,想要实现“房子是用来住的不是用来炒的”,尽使一些治标不治本的办法,用处不大。要想真正彻底地抑制高房价,必须从根源上解决问题,即有效增加供地,把地价牢牢控制在合理范围内。毕竟地价占据房价的大头,只要土地的价格控制住了,房价也就不可能出现大幅波动。

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有人可能会说,专家光说真话,光顾着“戳破”真相,对于降房价,对于刚需买房没有任何实际意义,降房价、控地价国家要拿出真行动才行啊。

其实国家一直在行动!首先,2018、2019两年,全年整体供地增加2成,尤其是一线城市,土地供应节奏加快了很多;其次,从2016年起,国家就一直在推动“土改”,直到2019年5月,新政才落地:闲置宅基地可转变为建设用地入市,集体用地可入市建租赁住房;不仅如此,今年3月12日,国务院发布“新规”明确提出:试点“下放”用地审批权。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆,试点期限1年。这个政策有何实惠:直接增加了大城市的有效用地规模,供地增加,对平抑地价、降低房价都是非常有利的。

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需要重点指出的是,虽然国家已经在行动了,但过程必然是漫长的,而且最终的结果仍然可能不会让所有人满意。毕竟降地价和地方财政收入的冲突目前来说是无解的,所以不能过度依赖国家通过“土改”的方式来把房价降低到每个人都能买得起的地步。

既然不可能通过降地价的方式把房价降到3亿农民工都能买得起的地步,那么未来3亿人的住房问题,该如何有效解决呢?黄奇帆也给出了“答案”:房地产政策是双轨制的,并不是让商品房非要降到农民工买得起的地步,而是通过公租房、动迁安置房、共有产权房等保障房释放,帮助3亿低收入农民工群体有效解决住房问题。

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